Aunque las propiedades en renta pueden significar una fuente de ingresos extra para ti, también conllevan obligaciones fiscales adicionales. Si estás considerando convertirte en propietario, te presentamos todo lo que debes saber sobre los impuestos para propiedades en renta.
¿Qué se consideran ingresos por alquiler?
Entendiendo qué considera el IRS como ingresos por alquiler es importante porque no declararlo todo puede ser causa de jaquecas fiscales. Hay gente que se sorprende al aprender que los ingresos por alquiler no solo incluyen los pagos recibidos por el uso de la propiedad, sino también:
- Pagos anticipados de alquiler – como el primer y último mes de renta
- Cargos por pagos tardíos
- Gastos cubiertos por los inquilinos, como los servicios públicos, estacionamiento, y cuotas por la recolección de basura.
También deberás declarar ingresos por alquiler por los pagos que recibas por cancelación de contrato y renuncia al depósito de seguridad. Si recibes activos o servicios a cambio de la renta, también estás obligado a declarar el valor de mercado justo para estos artículos o servicios como parte de tus ingresos por alquiler.
Los pagos y cuotas recibidos cuentan como ingresos en el año que son pagados. Por ejemplo, si recibes un depósito por el primer y último mes de renta (conocido como pago anticipado de alquiler) al mudarse un nuevo inquilino el 10 de Febrero del 2023, deberás incluir estas cantidades en tu declaración de impuestos del año 2023.
¿Son los depósitos de seguridad considerados como ingresos también?
Aunque el depósito de renta por el primer y último mes son considerados ingresos inmediatamente, los depósitos de seguridad no cuentan como ingresos para el año que fueron recibidos. Esto se debe a que el inquilino podría obtener su depósito de vuelta al terminar su contrato de renta. Si tras irse el inquilino te quedas con una parte del depósito, la cantidad retenida pasa a ser considerada un ingreso para el año en el cual terminó el contrato del inquilino.
Sin embargo, en la mayoría de los casos podrás compensar tus ingresos del depósito de seguridad deduciendo los gastos incurridos en la reparación de los daños ocasionados por el inquilino.
Deducciones fiscales comunes para propiedades en renta
Hablando de deducciones, muchos gastos pueden ser deducidos de tus ingresos por alquiler al momento de preparar tus impuestos, incluyendo:
- Anuncios y publicidad. Esto incluye publicidad digital y tradicional (radio, TV, e impresa), así como también letreros de jardín para atraer a inquilinos potenciales.
- Gastos de viaje. Gastos de viaje hechos a tu propiedad en renta para preservarla o cobrar la renta son deducibles (si tienes una oficina o despacho en casa). Utiliza ya sea la tarifa estándar por milla o los gastos reales para determinar el costo total. También puedes deducir los gastos de hotel y comida en caso de pasar la noche ahí.
- Limpieza y mantenimiento. Esto incluye servicios de jardinería (excluido un proyecto grande de paisajismo), servicios de limpieza, pintar un cuarto, y otras tareas rutinarias para mantener tu propiedad en buenas condiciones.
- Seguro. Primas pagadas por incendios, huracanes, robos, y otros seguros de responsabilidad civil.
- Honorarios de abogados y otros profesionales. Si contratas a otras personas para ayudarte a gestionar tu propiedad en renta, como agentes de bienes raíces, contadores, o un abogado, sus honorarios son deducibles.
- Intereses hipotecarios. Si tienes un préstamo hipotecario en tu propiedad de alquiler, puedes deducir los intereses de la hipoteca.
- Reparaciones. Arreglar un lavabo o inodoro con fugas de agua, un hoyo en el techo, y otros esfuerzos para mantener tu propiedad en condiciones de ser alquilada.
- Impuestos sobre bienes inmuebles. Cualquier impuesto sobre bienes inmuebles a nivel local es deducible durante el año fiscal en el que es pagado.
- Servicios públicos. Esto por lo general incluye agua, alcantarillado, gas y electricidad, así como los costos de televisión por cable e internet.
- Espacio de oficina. Ya sea que rentes un espacio comercial o tengas una oficina en casa, puedes deducir los gastos asociados con mantener este espacio de oficina.
Si planeas aprovechar cualquiera de estas deducciones, es imprescindible llevar un buen registro. Siempre guarda tus facturas y recibos en caso de ser auditado.
Mejoras vs. Reparaciones
Es importante aclarar que las mejoras no se consideran gastos en reparación deducibles. En lugar de ello, este tipo de gastos entran dentro de las normas de capitalización y depreciación (consulta la Publicación 946 del IRS, Cómo depreciar bienes inmuebles, para aprender más). Ejemplos de “reparaciones” que el IRS considera una mejora o actualización incluyen:
- Nuevas habitaciones
- Renovación del techo
- Sistemas HVAC
- Suelos
- Aislamiento
- Calentadores de agua
- Jardinería y sistemas de riego
En general, cualquier reparación que le agregue valor a la propiedad en renta o amplíe considerablemente su vida útil deberá ser considerada como una mejora. Clasificar erróneamente una mejora como una reparación podría prender algunas alarmas y potencialmente culminar en una auditoría fiscal. Ante la duda, consulta a un profesional tributario.
Propiedades en renta y uso personal
Si utilizas tu propiedad en renta como residencia u hogar vacacional, existen limitaciones en los gastos de alquiler que puedes deducir. Si buscas deducir el 100% de los gastos elegibles, no puedes utilizar propiedades de uso personal por más de 14 días o 10% del total de días que se la rentes a otros durante el año (la opción que sea mayor).
Además, si rentas la propiedad por menos de 15 días al año, no deberás reportar ningún ingreso por renta, ni podrás deducir gastos por alquiler.
En casos donde utilices la propiedad para renta y uso personal (por más de 14 días), deberás dividir tus gastos totales por el número de días utilizado para cada propósito. Los cálculos pueden volverse complicados, por lo cual te sugerimos trabajar junto a un profesional de impuestos si tu propiedad es de uso mixto.
¿Cómo declaro mis ingresos por alquiler en mis impuestos?
Si alquilas un cuarto, residencia vacacional, u otra propiedad en renta, deberás reportar tus ingresos y gastos por alquiler usando el Formulario 1040 o 1040-SR, Anexo E, Parte I. Necesitarás una lista con el total de tus ingresos, gastos, y depreciación para cada una de tus propiedades en renta en su línea correspondiente (Anexo E).
Para quienes tengan cuatro o más propiedades, se necesitan varios formularios con el Anexos E. Llena las líneas 1 y 2 para cada propiedad. For the “totals” column, however, only complete this on one Schedule E and it should include the totals for all Schedule E forms submitted. Sin embargo, para la columna de ‘totales’, solo llena esto en uno de los Anexos E de modo que incluya el total para todos los Anexos E presentados.
Dependiendo de tu situación específica, también deberás completar el Formulario 4562, Depreciación y amortización (Incluyendo información sobre la propiedad catalogada), Anexo C, Ganancia o pérdida de negocio, y/o Formulario 4684, Siniestros y robos.
¿Necesita ayuda?
Preparar los impuestos para propiedades en renta no siempre es sencillo. Si no estás familiarizado con las reglas, o si calcular la depreciación te estresa, sería buena idea trabajar con un profesional fiscal. En Tax Defense Network, ofrecemos servicios accesibles de preparación de impuestos para individuos y dueños de pequeñas empresas. ¡Llama hoy mismo al 855-476-6920 para recibir una consulta y cotización gratuitas hoy mismo!